包头楼盘网“2017年包头楼市前瞻报告”

2016年的中国楼市，是大起大落的一年。楼市先抑后扬，政策上经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，但随着热点城市房价地价快速上涨，城市分化进一步显现。成交方面，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。

疯狂的2016转瞬即逝，放眼2017年，房地产市场是否会延续2016年的火热?房价及政策走势又会呈现怎样的变化?楼盘网编辑记者和销售团队经过对楼市多年的深入分析、对2017年新盘和二手房的多方了解，为各位包头百姓带来一篇《2017年包头楼市前瞻报告》。

根据大家的实际关注点，报告分五个篇章，分别是：政策篇、新房篇、二手房篇、地铁沿线楼盘篇和展望篇，希望为百姓买房卖房，为企业拿地开发提供一些专业的指引，也欢迎大家多提宝贵意见!

一、政策篇

2017年，中国将面临的是一个复杂多变的国际经济和金融环境。以特朗普当选、意大利公投、英国脱欧等为代表的民族主义、贸易保护主义抬头，全球经济、金融和贸易格局面临深层次调整。从国内情况来看，中国经济仍处在企稳筑底阶段，年GDP增长6.5%的目标需要努力完成，去产能、保就业、抓转型的经济需求要全力推进。从中央到地方，基础建设投资需求旺盛，一带一路政策更是需要一个稳定的本国经济来推动。

房地产作为中国经济发展的重要产业，在产能过剩的大背景下，库存的去化是经济持续向好的一个必要条件，可以说2017年中国没有打压房地产的本钱，国家也不会出台严厉的全国性政策来打击房地产行业。

关于2017年中国楼市的发展方向，中央特别强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。在2016年，许多城市的房价都出现了较大幅度的上涨，但另一方面，部分区域楼市“去库存”任务依然艰巨，“大起”的房价背后不排除投机炒作吹高价格的嫌疑。房价无论“大起”还是“大落”都是不合理的，政府打击炒房的目的归根结底在于稳定住房消费市场。 在中央的定调下，2017年的信贷政策将进一步合理发挥对房地产市场的结构引导作用，未来预计不会出现大幅收紧或松动，在个人住房贷款方面，商业贷款和公积金贷款也都会保证足够的供给。所以，在接下来的这一年，包头楼市为有序推动去库存工作，继续保持稳健信贷政策的预期较大。

站在宏观的角度分析，2017年的楼市政策还是一个“稳”字当头，稳中有进，才是未来房地产调控的大方向。

另外，从房地产自身的周期来看，经历了2016年的大火大热，今年楼市成交量的总体下滑的可能性较大。据统计，2016年百城住宅价格累计上涨17.83%，新房销售历史上首超10万亿元，热点城市商品房供需透支严重，2017年楼市降温实乃大势所趋。同时，房价失去了大涨的基础，价格调整将成为不争的事实。

包头作为二线城市，2016年全年高举去库存的大旗一路高歌猛进，2017年在宏观政策背景下,未来房价预计会继续坚挺，有望延续2016年的平稳走势。

新年伴随着一批新盘入市，商品房供应量进一步增加，购房者入市态度表现积极,房地产市场供需两旺,2017年的包头楼市将会一如既往的稳定。

二、新房篇

2016年全区通过提高棚改货币化安置比例，实施激活房地产市场的政策措施，商品房可售面积下降13.9%。2016年包头有效推动去库存，全年商品房销售套数、面积分别增长39.3%和24%。

刚结束的包头两会上，政协委员薛海谈到：2016年我市房地产市场保持稳健发展态势，去库存成效显著;2017年房地产企业去库存形势依然严峻，特别是非住宅商品房去库存压力较大。建议在现有促进房地产去库存有关政策、措施的基础上，出台更多、更活、更广的政策措施。

2017年我市房地产定的基调是：政府将积极推进供给侧结构性改革，认真做好“三去一降一补”，支持居民合理住房需求，完善农牧民进城购房政策支持，有效消化商品非住房库存，积极解决商业地产库存问题，支持群众改善性住房需求，抑制投资性购房，促进房地产企业健康发展。

2017年2月，国家统计局发布数据显示，1月份包头新建商品住宅价格环比上涨0.2个百分点，同比也上涨0.2个百分点，相比于一线热点城市楼市的遇冷，包头楼市整体发展乐观，伴随着今年多个新项目的入驻，今年包头楼市将呈现出“百花齐放”的局面。

下面我们预测一下包头市五个主城区新房市场可能出现的发展态势。

昆区——人口基数大，推出新盘少，新房源供不应求

昆区人口众多，购房需求明显。新年伊始楼盘网记者王培参加了中冶世家三期—中冶世家·华庭的开盘活动，在2月份开年这样一个所谓的“淡季”里，现场到访人数达100多人，总共开了3栋，开盘即清盘，这样的蓄客量和去化速度足以说明昆区买房的人需求还是很强劲的。

2017年昆区入市新盘很少，老盘加推居多，就目前了解到的情况来看，预计开发的项目有：恒大天玺、华发新城三期、裕民新城·理想城三期、馥室成双三期、昆河壹号三期、滨江国际四期、禧瑞都御府四期等楼盘，随着地铁的开建和周边配套的不断完善，昆区楼市应该会有一个乐观的表现。

青山区——硬件配套齐全，各楼盘齐头并进

相对于昆区市场的饱和，新都市区的迅猛发展，青山区的房产市场相对稳定，今年新入市的项目也不太多，举个例子，老盘加推的有九星尚居二期、阳光上城三期、万郡·大都城四期……新项目有瑞春园、紫光华庭、奥林1号、奥体公园三號、观澜壹号，基本呈现新老盘齐头并进的态势，青山区东侧楼盘竞争相对激烈。

纵观2016年青山的楼市，呼得木林新天地成交量遥遥领先，万郡·大都城、翡麗湾依然表现抢眼，而今年新入市的这几个项目，洋房、别墅、高层多种类型的搭配将对青山区的部分老盘形成一定的冲击,但整体来说，由于青山区有优质的教育、医疗、购物资源，再依托奥林匹克公园和地铁4号线、6号线，整体销售前景看好。

青山区新房分布图

新都市区——潜力位置，群雄逐鹿，竞争激烈

九原区新房分布图

随着市委、市政府的搬迁和各大项目的建设，新都市区的发展备受瞩目，在包头其它区域相对饱和的状态下，开发商在这边拿地已然成了趋势，2017年新入市的项目有：绿地、宫园墅、御融观邸以及富力城在昆北和赛汗塔拉旁边拿的两块地。据产权处数据统计，2016年九原区新建商品房成交同比上涨38.1%，这样的数据足以说明越来越多的人将目光投向新都市区。

去年年底明华学府开盘当天，楼盘网记者切实感受到了购房者对九原区项目的热衷，除了前期蓄客的客户，现场下定的人不在少数，在这样一个周边配套还不够完善的位置上有这样火爆的购房场景，新都市区的发展潜力可见一斑。而随着宫园墅、御融观邸的动工以及九原万达广场的开业，加上部分老盘的新动作，住宅、公寓、商铺齐聚，在这片看不见硝烟的战场上，新都市区各项目的激烈“厮杀”将是必然，会有更丰富的房源种类可以供百姓选择。

绿地集团今年将强势入驻新都市区，作为房地产行业的领军房企，不论是品牌形象还是用户体验，绿地的入驻必将带来新的机遇和挑战，而能与项目“抗衡”的就是深耕包头多年的恒大地产，据权威机构数据统计，2016年恒大地产集团在内蒙古的销售总额达到了34.7亿人民币，稳居内蒙古房地产企业销售榜首，两大龙头房企雄踞新都市区，再加上像富力地产这样的知名房产，它们的定价很可能会“影响”九原区房价的走势。强强竞争的结果是：开发商争相提升性价比，百姓有更多房源可以选择。

高新区——老盘一房难求，新盘绿色先行

从楼盘网统计的成交数据来看，高新区基本呈量价齐涨的一个趋势，楼盘网记者去踩盘的时候明显感受到，高新区的房子有一个特点：不愁卖，由于新入市的项目少，好多老盘其实处于一种并不担心房子卖不出去的状态。拿中晟华悦来说，占据绝佳的地理位置，对面是高新一中，二期开盘基本就售了一大半，像凡尔赛、万合广场这些原有楼盘存货不多，销售并不成问题，置业顾问坐在售楼部里就会有看房人源源不断来咨询房源。

在人们购房需求旺盛的情况下，高新区的滨河新区正在加速发展。在国家大力倡导建设智慧社区、养老社区、特色小镇这样的理念下，像黄河龙城这样依托小白河湿地的项目，开始倾向于打造旅游产业和大健康产业，绿色建筑必然是将来房地产发展的一个趋势，该项目2016年588套的网签就是有力的证明。

东河区——厚积薄发

东河区近几年的房产市场发展平缓，2016年成交量基本与2015年持平，房价波动不大，而随着恒大地产的又一个项目——恒大翡翠华庭的开发以及北梁新区的重建，今年东河的楼市也不容小觑。今年年初恒大翡翠华庭城市展厅开放时，楼盘网记者最直观的感受就是——人好多，展厅开放当天人群摩肩接踵，据工作人员介绍，他们前期并没有大张旗鼓地宣传，当天的到访量完全超出了预期，说明有很大一部分人是有购房需求的，他们还在等待这样的新盘开盘的时候能够给出一个合适的价格和丰富的房源。2016年9月20日，北梁腾空区18个标志性、功能性重点项目集中开工，其中不乏像包一中迁建、老包头文化旅游、包头市中心医院北梁医院项目等影响力大、带动性强的标志性、功能性项目。这些项目的集中开工，对于进一步完善北梁地区的综合配套功能、提升土地价值，推动东河区乃至全市未来各项事业持续健康发展做出积极贡献。

三、二手房篇

2016年包头的二手房市场可用“异常火爆”来形容，全年二手房累计成交24806套、面积309.38万平方米，同比分别增长39.7%、97.19%，增长幅度明显，楼盘网记者预计2017年这一火爆态势将依旧延续。2017年对于包头人民来说注定是不平凡的一年，因为地铁即将动工建设，地铁的建设会有力带动本土重工业、旅游业，进而带动包括房地产在内的多个行业的发展，而这其中房地产行业得益最大。

昆区——二手房交易将迎来爆发式增长

从2017年新入市的几个新楼盘的位置来看，项目大多集中在新都市区和青山区等区域，昆区鲜有新盘上市，且昆区的部分在售新房好多几近售罄，因而想在昆区买新房的购房者可选择的余地已经很小，如此多的购房需求就只能转向二手房，因此，我们预测昆区的二手房市场即将迎来黄金时期。

昆区南部部分二手房分布图

以昆区南部为例，东亚世纪城、保利拉菲公馆、京奥港帝景等项目地理位置都不错，并且房龄在6年以下，基本没有折旧，接近新房，户型面积从小两居到三居、四居都有，选择余地大，因而包头乐园这一区域特别适合想购置婚房的年轻朋友和想换大房子的中老年朋友。价格方面，受整体市场的影响，新房价格上涨，二手房也不会原地踏步，可能有少许上涨，但由于房源丰富，涨幅不会太大。

再向北就进入了老城区，友谊十八、友谊十九小区以及昆北一些同等年代的二手房位置离商圈近，教育、医疗配套也很方便，但是房龄大多比较高，因而居住舒适度就要打一些折扣，这部分二手房单套面积较小，价格也相对较低。

楼盘网记者从二手房门店以及同城二手房网站上了解到，学校周边二手房价格这几年一直保持较高的势头，尽管部分小区已经非常陈旧，但只要“通行证在手”，就不愁卖个好价钱。以热点学校钢三小、钢四小片区二手房为例，钢24街坊、青甲13号街坊、钢18号街坊等，价格在7500-8000元/平米之间，毕竟优质教育资源不是哪都有的，为了下一代，趋之若鹜的家长都是舍得下血本的。

昆区钢三小、钢四小周边热点楼盘

青山区——地段优良，教育资源成置业重要因素

包头市青山区是传统的商业繁华区域，而且汇集了各种优质教育、医疗资源，历来是购房者置业的首选区域，2016年青山区二手房销量一派欣欣向荣，投资环境已逐渐向好。

青山区小学中学名校云集，例如：一机二小、一机七小、一机二中、二机一中等热点学校，这些学校周边的二手房小区多为六层步梯房，房龄较高，但均价多在6500元/平米以上。此外，商圈配套也是一个不容忽视的因素，青山区万达广场、娜琳商厦附近的二手房价格相对其他地区也较高。总之，选择二手房的购房者看中的要么是教育资源，要么是配套方便。相较于中心城区，青山区周边的部分二手房价格适中，小区位置、房源都不错，且都接近新房，选二手房的朋友不妨看一看。

东河区——成交量同比增长，价格预计略有上涨

关于东河区二手房市场，楼盘网采访了德家地产东河区区经理陈永东，陈经理介绍，今年一、二月份东河区二手房成交量较去年同期有一定的增长，此外，2017年春节刚过，外地的一部分刚需也开始着手进入市场，这会一定程度上影响成交，因此，业内感觉到价格可能有上涨的趋势。

东河区的二手房均价大概在4200-4500元/平米，老旧房子还会稍低，如果房子新一些或者小区规模大一些，可能价格更高。配套完善、社区相对成熟的小区成交量高，价格也相对较高，这部分房源在东河区集中在沿东大桥一带、巴彦塔拉大街以及工业路以东，例如：美岸华庭、保利百合花园、东方明珠小区等，这些小区的报价一般都超过5000元/平米。

说到名校周边的二手房，陈经理表示东河区的概念不是很明显，该区域居住相对集中，处在商圈内的房子一般都是在所谓的“片区”内，之前惠民片区没有学校，现在幼儿园和小学都迁过去了，现在这一片也成熟了。总之，决定东河区二手房价格差距的因素主要是房龄和配套。

关于买二手房应当注意的问题，陈经理说只要房子有产权，一般都会有保障，一部分购房者为了便宜选择一些产权不明的房子，终究会自己带来不必要的麻烦。说到时下热点话题“不动产登记”，陈经理说，如果在手续和流程上再简化一些，购房者将受益更多。

四、地铁篇

2016年8月21日，《包头市轨道交通一期建设规划(2016-2022)》正式获国务院批准，标志着包头这座城市正式跨入地铁时代。据了解，今年5月包头地铁1号线、2号线一期将按照计划开工建设。

放眼楼市，几乎没有购房者买房不考虑交通因素的，地铁交通体系四通八达，大大提高了城市各区位的可达性和便利性，从而赋予了“地铁房”良好的投资价值，这是地铁驱动周边楼市旺盛的关键因素。 “地铁一通，房子卖空”，在我国很多城市都有这样的说法。从地铁交通的规划、建设、通车，地铁沿线周边的地价、房价和租金往往跟着攀升。据相关资料显示，北京地铁5号线仅立水桥商圈，方圆三公里内住宅面积多达1500万平米左右，而居住人口近百万;香港地铁开通后，地铁周边物业平均升值50%左右，沙田地铁站出口房租比过街的沙田广场房租高出近两倍。可见，由于城市地铁交通带来的出行便利，人们更愿意在地铁沿线各站点附近置业或租房。这些聚集在地铁沿线周边的居民，将为附近的商圈起到有力的支撑和促进作用。

可以想象：未来几年，包头地铁项目将成为包头经济发展的重要支撑点，并且将潜移默化地改变包头的人文生态环境。一座城市会因地铁而改变，毋庸置疑。

(注：此地图仅供参考，标注的只是部分沿线楼盘)

五、展望篇

2017年是中国农历鸡年，说起这个生肖我们会想到一个成语：“金鸡报晓”，楼盘网团队要用这个成语形容今年包头的经济和楼市。 随着产业转型的深入、国有企业的改制、地铁的建设、城市化的推进、文化旅游事业的发展、外来人才的引入，2017年包头市的经济和文化将展开新的篇章，我们将从“草原钢城”一步步发展为“魅力包头”。

而房地产作为我市经济发展的有力组成部分，随着恒大、富力、碧桂园、绿地这些上市房企的进入和推广，随着本地实力开发商所拥有的优质地块陆续被开发，再加上房地产法律法规的完善、百姓购房知识的丰富，以及各大媒体的宣传报道，包头楼市当中未批先建、没有预售证就上市销售、如期无法交房、房屋所有权证明迟迟办不下来等现象将越来越少，我们会迎来一个健康有序的房地产市场。而实力房企为了在市场竞争中脱颖而出，也为了提升自己的品牌影响力，更快更多地回笼资金，会争相提升房源的性价比，有更多舒适、合理的户型会推向市场，也会有别墅、花园洋房、普通高层住宅、商铺、公寓、写字楼等多个种类的产品满足大家对不动产的需求。

论绝对价格，有些区域会出现上涨，但是相对来说，楼盘的位置、交通、硬件配套、物业等优势也会更加突出。而信贷政策相对宽松的延续，也会减少人们的买房压力。再加上外来新增人口、本地大学毕业生、回归包头的创业人群这些因素的影响，2017年包头楼市会呈现出“供需两旺”的局面。房地产依然是我们市民的关注热点，更多资金会流入房地产行业，更多就业也会在这个行业当中得到解决。

作为普通百姓，我们要做的就是努力工作、努力创业，通过我们的聪明才智和勤奋付出增加收入，改善自己的住房条件，让自己的家庭更加幸福美满。

(感谢德家地产东河区区经理陈永东接受我们的采访)

责任编辑：王培 李利清 马亚丹