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社区商铺投资,显露复苏迹象

2018年06月14日来源:钱江晚报行业动态责任编辑:btlx

商铺

金隅学府社区商铺

两年前,本报曾报道过在电商冲击下,“一铺养三代”的理念受冲击,当时社区底商普遍不好卖,甚至要降价促销。但今年来,杭州不少区域的社区底商都有明显“复苏”迹象。

商铺投资活跃度增加

一年内价格翻倍的不少

近日,杨柳郡社区商铺开售,小面积的底商很快就销售一空。

不少外地投资客由于无法在杭州购买住宅,也将目光投向了杭州的商铺。“外地投资客比较喜欢热门板块,例如钱江新城、钱江世纪城、未来科技城等小区底商,都是他们的首选,这些板块的外地投资客比重也相对较高,尤其是来自上海的投资客,人数最多。而像丁桥、下沙、三墩等区域,则是以周边小区业主为主。”一位了解商铺销售的业内人士告诉记者,目前商铺主流的投资年回报率在3%~5%。

负责下沙金隅空港公馆销售的张经理也表示:“今年社区底商的投资活跃度比前两年要增加不少,不少投资客就是周边小区业主。去年开始下沙二手房大量成交,居住氛围日益浓厚。于是选择总价不高的底商的投资者明显变多了。”

不少板块的商铺价格也有明显提升。中原地产的数据显示,杭州主城区大部分的社区底商,价格较去年同期涨幅50%~100%不等,原本底商一直比较低迷的丁桥板块,其大部分底商的单价也从去年2万元/m2左右涨至如今3万~4万元/m2。

“尤其是热门板块,与去年同期相比,售价增长了近一倍。”中原商业地产部马爱萍分析,从去年年中开始,杭州部分社区底商价格出现了不小的涨幅,“例如钱江世纪城板块,部分商铺去年年中单价为4万元/m2左右,而当前在售单价已经达到了7万~8万元/m2。未来科技城板块社区底商最高的单价也涨至7万元/m2左右,而去年同期,相同位置、大小的商铺价格才3万元/m2左右。”

陈女士2012年购买了丁桥某小区一间29m2的商铺,当时总价45万元。“之前商铺价格多年没涨,但现在问了中介,大概可以挂100万元左右,总算是翻倍了。”

新房摇号后投资渠道更少

投资需求轮动到社区底商

中原地产首席分析师荆海燕分析,社区底商“复苏”,主要与投资渠道变少有关。“2016年以来,杭州住宅大量去化,库存锐减。加之限购、摇号政策相继出台,要投资住宅,还要看运气。而二手房挂价普遍较高,已失去投资价值。投资客不得不将目光转移至商业地产。”

在商业地产中,投资客的可选择余地也并不大。荆海燕表示,作为商业投资占比很高的产品,酒店式公寓这两年的涨势也非常猛,售价也不断增长,甚至有的产品和2016年相比,单价涨幅达到了近100%,这也导致租金回报率明显下降。

以滨江某酒店式公寓为例,其目前在售的二手单价约为4万元/m2,租金达6000元/月,算下来,一套50m2的酒店式公寓,年投资回报率3.6%。

不少专业投资客认为,酒店式公寓的租金有天花板,但好地段的底商租金及售价,“养”得好甚至可以成倍增长,所以,他们开始转向做商铺投资。

荆海燕表示,前几年受到互联网的冲击,实体商铺的日子一直不好过。但由于楼市大环境的变化,社区底商首先突破重围,售价提升,空置率下降。

近两年,全家、罗森等品牌便利店在杭州迅速扩张,而其选址,大部分位于社区底商,为小区居民提供服务;其次是中介门店,由于接下来杭州将进入存量房时代,再加上新房市场已无中介“用武之地”,门店扩张迫在眉睫,几乎每个大型小区楼下,都有3家以上不同的中介门店;再次,轻食类的餐饮店颇受欢迎;最后,越来越多的培训机构也开始在社区底商找落脚点。

如同新房价格从市中心到郊区的板块轮动,投资需求也经历了从住宅到酒店式公寓再到社区底商的轮动。

小面积的商铺受欢迎

“养铺”后回报率会提升

马爱萍说,一般来说,面积在100m2以下的商铺都比较容易出手,尤其是临近地铁,周边又有大量办公写字楼的区域,更是“一铺难求”。而一些位置相对较差的商铺,价格会差很多。

“杭州地铁逐渐成网,很多站点周边的商业氛围越来越浓厚,这也直接拉高了商铺的价格。”以市中心凤起路上的商铺为例,马爱萍表示,临近地铁站的“优质商铺”,人流量大,其成交单价高的甚至达到15万元/m2。而同在凤起路上相对位置较差的商铺,成交单价仅为7万元/m2左右。

尽管商铺的售价有不小的涨幅,但与去年同期相比,这些商铺的租金却几乎保持不变。也就是说,对于今年入手的投资客来说,投资回报率并不高。为何仍有投资客不断涌入市场?

坊间有“养铺”一说。马爱萍解释,大部分商铺,刚入手时年投资回报率在3%左右是常有的事,通过3~5年的“养铺”,随着区域的发展以及人流量的增加,部分商铺的年投资回报率甚至可以高达10%。“当然,倘若经过了3~5年,该商铺的投资回报率仍没有起色,我们就会称这样的商铺是‘养不熟’的。这就要看投资者的眼光了。”

200m2以上的大面积商铺

依旧比较难卖

不过,也不是所有的商铺都很好卖。

“即使商铺销售又热了,但200m2以上的大商铺依旧是比较难卖的。所以开发商现在基本将小区底商设计成100m2以下的商铺,偶尔有几间100m2以上的大面积商铺,但很多都是定向招商。”一位在申花板块专做商铺分销的中介告诉钱报记者。

“与大面积商铺匹配的业态比较少,而且总价高,不能分割,除非像是连锁的培训机构,否则,这样的商铺买下来,最后也很难租出去,风险还是有点大的。”马爱萍分析。

此外,相比社区商铺,服装店占比高的传统商业街商铺也不好卖。三年前,本报曾报道过武林路女装街租金连年下跌的情况(2015年8月27日B1版《武林路商铺,租金年跌两成》),近三年过去了,武林路女装街的许多服装店纷纷倒闭,整条街几乎清一色的是餐饮业态,仅存的几家服装店、饰品店也都主要靠网络销售支撑着。

当时,记者报道武林女装街一家63m2的商铺,租金每天约25元/m2,而中原的数据显示,目前武林路女装街的租金仍与2015年持平,该商铺日租金仍不到30元/m2。马爱萍解释,就目前来看,武林路女装街的商铺价格天花板在12万/m2左右,至于十年前50万元/m2的天价商铺,以及每天60元/m2的租金,已基本不可能再现。

“像武林路、延安路这样的传统商业街,由于周边的商业氛围本身比较浓厚,一些大型综合体吸引了大部分人流量,加之电商的冲击,除了餐饮以外,其他业态难以支撑商业街高昂的租金。”马爱萍说。

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