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调控遭遇“做市” 楼市拆弹变得前所未有紧迫起来

2018年06月17日来源:和讯名家国内动态责任编辑:myd

“我们说调控房价,现在是叶公好龙的东西,真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但如果真继续涨大家也害怕,这个僵持局面必须得有一个办法解决。”6月14日,中国建设银行董事长田国立在第十届陆家嘴论坛上表示。

这一表述的背后直接反映了当下房地产市场环境:市场调控仍处于高压态势,政策频发,但“高烧”的房地产市场并未得到冷却。

2018年5月,中国40余座城市、发布多达50次调控政策,刷新了中国房地产单月调控政策数量纪录。2018年1至5月,中国房地产调控次数已约160次,同比增加60%。

在调控手段上看,地方政府除了继续使用限购、限贷、限价、限售、限商的“五限杀器”,还开启了“摇号买房”时代;从调控区域上看,本轮调控呈现出从核心城市到非核心城市,从发达城市群向欠发达城市群转移,进而逐渐深入到三四五线城市的特征。

针对当前房地产调控政策和下一步政策走势,多位房地产专家在接受中国房地产报记者采访时表示,目前整个房地产市场结构性、区域性矛盾比较突出,房地产调控政策不但要针对库存下降等短期形势,更要研究出台房地产市场长效机制。未来调控会更严,思路却有待调整。要抑制房价上涨,需求与供给要两手抓,不能一方面严格抑制购房需求,另一方面却以更严格的手段抑制商品房供给,这样只能导致房价新一轮暴涨。

运动式调控治标不治本

5月的楼市密集调控从住建部约谈12城开启。

5月9日,新华社发文称,“五一”前后住建部约谈了成都、太原、西安、海口等12个城市,主要集中在东北、中西部以及政策利好的海南,强调坚持调控力度不放松,同时要求各地有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构。

随后被约谈城市纷纷出台举措,成都将限购对象从自然人调整为家庭;西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈;长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格;昆明、贵阳、长春则升级了限售政策。

5月19日,住建部再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并从住房发展规划、住房和土地供给、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面提出了明确要求。更多的城市站出来积极响应住建部声音,地方调控政策密集出台。

层层加码的调控政策,似乎并未让楼市“退烧”,在“限价+摇号”调控中的一些地方楼市躁动不安。

在成都,7万人排队抢1000套商品房,一手房出现房荒;在西安,以人为操作摇号结果方式违规销售106套商品房,涉事区长已辞职,35名公职人员受到处分;在深圳,一个新开楼盘要先交500万元“诚意金”才允许摇号……

这些个案背后,是房地产市场的整体“高烧不退”。易居房地产研究院6月12日发布最新研报称,今年5月全国100个城市新建商品住宅成交均价为每平方米12514元,一线、二线、三四线城市成交均价同比涨幅分别为3.2%、14%和11.8%。100个城市中,房价突破两万元的地区共有11个,包括深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、燕郊和珠海。

平安证券首席经济学家张明指出,当前部分城市的房地产调控思路亟待调整。房价越调越涨的重要原因之一,就是作为调控主体的地方政府,一直在逆经济规律行事。要真正控制房价上涨,必须要同时抑制需求与增加供给,而目前增加有效供给是主要矛盾。要地方政府能够真心实意地增加供给,就必须或者改革分税制(让地方政府的财权与事权更加匹配),或者给地方政府增加新的收入来源。只要地方政府的激励机制没有变化,他们就始终存在“做市”的动机。

未来待解之局

尽管住建部一再强调中央对房地产市场“房住不炒”的定位,但一些地方的调控措施显然与这个治理目标不相吻合。

“政府的行政干预对于遏制楼市短期炒作有一定作用,但不能解决根本问题。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,要想稳定房价,根本是要增加土地供应。

实际上,本轮楼市调控也具备一些新特点和新变化,从全国“一盘棋”到“因城施策、持续调控”,几乎动用了政策工具箱里的所有工具。

中国房地产报记者梳理信息发现,从一二线城市转移到三四线城市、从热点城市转移到非热点城市;从过去的限购、限价、限贷、限签、限商转移到限售、摇号购房以及完善租赁住房等方面,调控也在时时发生变化。

这其中的最大变化就是限售与摇号购房手段的出现。截至目前,已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州、深圳等8个城市发布了摇号购房政策。同时,为增加住房供应,上半年楼市在发展租赁市场方面也增加了动作。譬如:青岛支持房企将经营方式从销售向租售并举模式转变,将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁等。

商业银行作为操作方,也在同步推动住房租赁市场的建设。如田国立所言,商业银行要扮演一个资源整合者的角色,要和社会现有的合理合规合法的中介机构共同打造租赁市场和存量房业务,同时要提供一些赋能。在这一体系中建设银行始终坚持市场的归市场,金融归金融这一原则,从源头避免住房租赁市场重蹈传统房地产市场的覆辙,解决房地产痛点问题,金融这把手术刀会更加温柔。

但不可否认,楼市调控的深度困局也极其明显,主动调控有时演化为被动调控,宏观和中观调控被迫成为微观调控;调控的非市场化手段日盛,长效机制的出台任重道远。

那么,今年下半年楼市调控的趋势将如何?

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌用“舞龙式发展”形容中国楼市的运动轨迹,其特点是龙头在前面,后面接着龙身及龙尾。一二线城市好比龙头,三四线城市好比龙身,四五线城市是龙尾。龙头起伏时,龙尾就平稳下来。不同的城市、不同的阶段,有不同的起落,楼市在不同城市也有不同的周期性表现。今年下半年或明年,一二线城市房价将出现缓慢回升,这是周期性回调。楼市调控并不是一定说要降价,房价涨幅放缓、楼市平稳健康发展,或者小幅上扬,是符合市场情况的,这也是政府所允许的。

中国豪宅研究院院长朱晓红认为,调控政策对错并不是真正的问题所在,真正的问题是楼市主体中,博弈多方并没有形成反高房价的联盟。地方政府、银行、开发商,甚至一些已购房的业主,对楼市经济依赖性很高,对高房价的态度暧昧。调控背景下,如同打黑球的运动员,看起来很努力,但依然在踢假球,他们并没有打击抵制高房价的内在动力。

房地产业内人士指出,坚持“房住不炒”原则的地方政府和有关部门还会继续加强房地产调控。本轮调控已经持续了近7个季度,很多房地产调控措施都在多个城市实施过了,但效果并不是很理想,这就说明,加码和扩围并不能完全解决问题。需要对房地产调控措施进行反思并着手建立长效机制。要推动供需趋于平衡。房地产长效机制的建立不能囿于房地产领域,还应该结合产业、人才、城镇化、金融等多方面的政策。

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