解决业主“家务事儿” 提高维修金使用率

如果把社区比做业主共同的家，小区里共用部位和共用设施设备的管理、保养、维修、更新就是大家应该共同面对和解决的“家务事儿”。“家务事儿”解决不好，直接影响“家庭成员”的工作、学习、生活。市房屋维修资金管理中心按照市委、市政府总体安排和市住房保障局总体部署，积极开展“作风建设年”活动，活动的一个重要内容就是要创新服务举措，简化维修资金交存、申请使用流程，帮广大业主顺利解决“家务事儿”。

●维修资金为什么使用效率低

“事不关己，高高挂起”，在社区解决事关公共利益的共用部位、设施设备的维修时，部分业主不参与、不支持、不配合，十分常见。比如屋顶渗水，急的是顶楼住户，其他业主因“和我家没啥关系”而不闻不问;再比如电梯故障，中高层住户因爬楼费劲想早点修好，低层则抱着“大不了爬几层楼梯”并不着急，一楼业主更会因为“我又没用电梯”而毫不关心。

按照《包头市房屋专项维修资金管理办法》规定，使用维修资金需经建筑面积和相关业主2/3以上同意才能申请。但因为邻里之间缺乏理解与支持，加上一些业主不知情、不了解、不关心，要获得多数业主签字同意，并非易事。业主签字难、决策难已成为影响资金使用效率的最主要因素。

●建立房屋快速维修机制

在维修资金使用的实际工作中，使用最多的项目是屋面防水层、排水管道、外墙脱落等，为加快维修资金使用速度，市住房保障局印发了《包头市房屋快速维修实施方案(试行)》(以下简称《方案》)。

《方案》规定，对于屋顶严重渗漏，外墙脱落，电梯损坏以及符合维修资金使用条件的供水、供热和排水维修，且维修金额在10万元以下的维修项目，启动快速维修机制，项目申请实行“五同步”，即同步申请、同步公示、同步维修、同步监审、同步验收。一是申请主体向维修资金中心提出申请;二是同步将维修内容在小区的显著位置进行告知公示，公示期满无异议，即为表决通过，业主不再进行书面表决;三是同步通知施工企业，进行维修施工;四是同步通知聘请的监理公司和造价咨询公司，对施工过程进行全程跟踪监管;五是同步组织相关人员和部门提前介入，对维修项目实现同步验收。也就是说业主在提出使用申请的同时，可以同时开工进行维修。维修资金申请使用时间的缩短可以有效提高维修资金使用效率。

对于10万以上的大额维修资金的使用申请，要让业主充分参与，在原有维修资金使用方案公示的基础上，又建立了三项公示制度，一是维修资金使用前公示，申请主体对小区需要使用维修资金维修的项目在小区内进行公示。先告知业主要申请使用维修资金，征求业主的意见。二是业主签字表决公示，申请主体将使用维修资金征求业主意见的表决情况进行公示。三是中标企业公示，对申请主体通过招投标方式选择的中标单位进行公示。公示制度的建立可以让业主充分了解维修资金的使用情况。

●简化表决程序

简化维修资金使用业主表决程序，可以有效解决签字难、签字慢的问题。按照《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》规定，申请使用维修资金可采取委托表决、集合表决、默认表决、异议表决的方式征求业主意见。例如异议表决，由区住房保障和房屋管理部门在物业管理区域内进行公告征求业主意见，公告期满后提出书面反对意见未达到1/3业主的，即为2/3以上业主同意。

【案例】

某小区物业企业申请使用维修资金维修小区监控、路面、消防设施

由物业公司提出使用申请，维修资金中心工作人员现场勘查，小区监控、路面、消防设施都可以申请维修资金进行维修。经物业公司测算维修费用大概在160万，对于大额维修资金的使用，维修资金管理中心会在小区进行维修资金使用前公示，充分征求业主意见，同时物业公司对小区业主书面征求意见，有2/3以上的业主同意使用维修资金的(或者公告征求意见，没有1/3业主反对的，即为2/3以上业主同意),物业公司通过公开招标的方式选聘施工企业，同时将相关资料提交到维修资金中心进行备案,备案后物业公司组织施工单位进行维修,维修完工后经相关单位和业主验收合格后,按照工程造价咨询机构出具的审价报告决算金额，由维修资金中心从业主交纳的维修资金账户中按建筑面积分摊支付维修费用。业主维修资金账户余额不足的由业主按建筑面积现金分摊。(苏国华 钱鑫源)

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