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房企中间阵营加速奔跑 “强者愈强”态势明显

2018年07月12日来源:中国建设报国内动态责任编辑:myd

2018年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点,达到76.4%,行业集中度进一步提升。

品牌房企销售额销售面积双增长

中间阵营加速奔跑,200~500亿元企业增长迅猛。2018年上半年,伴随城市群产业吸聚力的凸显,部分二线及三四线市场需求快速释放,品牌房企加大推盘力度,实现销售额与销售面积的双增长,其中超级阵营持续引领行业发展,第二、三阵营增长最为迅猛,加速规模化。

分阵营来看,“强者愈强”态势明显。1000亿元以上超级阵营共7家,销售额增速为32.5%,规模化优势持续凸显,其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿元、3000亿元、3000亿元大关,逐步拉大与其他企业的差距。

第一阵营(500~1000亿元)共20家,较去年新增13家,销售额增长率均值为60.0%,该阵营的企业聚焦城市群、精选三四线加速全国化布局,在做好产品的同时以高周转实现销售额迅猛增长。

第二阵营(200~500亿元)有33家企业,销售额均值为309亿元,同比增长67.8%,是发展最为迅速、竞争也最为激烈的阵营,做精产品与做优区域为其保驾护航。

第三阵营(100~200亿元)有47家,较去年增加4家,平均销售额为135亿元,同比增长61.1%,凭借加大深耕区域的拿地力度增强市场竞争力,同时加大合作力度,实现企业快速发展。

第四阵营(50~100亿元)有31家企业,较去年减少8家,该阵营企业发展分化明显,部分优势企业成功晋级100亿元阵营,但同时该阵营企业受全国布局以及发展迅速品牌房企的竞争压力较大,未来可能会面临较大的市场压力。

2018年以来,品牌房企销售目标积极,平均已完成48.1%,部分企业制定中期目标,锚定阵营升级。2018年,“规模战”已成共识,重点品牌房企目标积极,增速平均达到41.9%。

除万科、碧桂园明确表示不设定目标外,恒大目标定在5500亿元;融创、保利、绿地剑指4000亿元;龙湖、泰禾期待突破2000亿元,其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿元,目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

从企业目标完成率来看,大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏,完成50%以上,全年目标达成得以保障;另有13家企业完成40%以上,目标锁定性较强。按目标设定的态度区分,激进、稳健、保守的三类企业平均完成率均在45~51%之间,可见品牌企业基于整体战略和可售货值规模来制定目标,较为理性。

部分房企提出2020年的小目标,彰显阵营突破的决心。恒大提出到2020年总资产达到3万亿元、销售规模8000亿元;世茂、中海、中南置地目标在2020年达到3000亿元以上,世茂2020年将分设30个地区公司,各分担150亿元销售任务,中南置地更是提出三年后进入行业十强的理想。中型企业多以千亿元为目标节点,期待向更高阵营实现突破。

二线城市仍是房企业绩主动力

从地区来看,二线城市仍是销售业绩主战场,“人才战略”催化市场走热。房企把握市场需求和结构性机遇,销售规模同比增长30.7%。代表房企凭借低成本全国化布局及刚需、改善型为主的产品,在市场波动中拥有更灵活的调整能力。部分企业抓住了本轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,同时重新定位品牌战略,以业务重构带动定位升级,从而推动销售额的快速增长,如万科、龙湖、绿城、融创等;亦有部分企业搭乘金融资本双翼,快速增加土地储备,凭借充足的货值实现销售业绩的爆发,如融创、旭辉等。

二线城市仍是房企业绩主动力,三四线城市销售业绩上涨明显。自2017年以来,重点二线城市相继出台人才新政,吸引人才加速向城市聚集,进一步催动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住二线城市销售契机,加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度,二线城市销售业绩同比增长19%。一线城市受调控政策影响,销售金额同比下降21.9%,三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响,销售业绩大幅上涨,同比增长45.2%。

在规模竞争中,房企追求惟快不破,高周转加速规模化。高周转不仅可以有效提高企业的资金利用率,放大市场不确定性下的资源变现效率,还可以降低不同层级的城市政策变动带来的市场风险。

2018年以来,房企在项目运作过程中,提升流程标准化、管理专业化以及施工环节精细化,在保障房屋质量的基础上有效提升周转速度,如碧桂园将开盘周期降低一个月,通过SSGF工业化建造体系的工法、管理、技术和材料等方面全面提升,带动了开发速度。

在拿地方面,房企拿地重心向三四线城市下沉,中西部城市群成今年热点。房企拿地日趋理性,拿地面积大幅上涨,拿地总额、成本双下降。2018年1~5月,代表房企拿地面积同比增长40.6%,拿地热情不减,但拿地金额同比下降2.1%,拿地成本下降30.4%。

二线城市仍是房企争夺的主战场,三四线城市升温。20家代表企业2018年1~5月拿地金额同比微降3.1%,其中三四线城市拿地金额同比增长62.1%,拿地金额占比增长15.5个百分点,占比达38.4%;二线城市土地市场保持活跃,在政策调控收紧的情况下,部分二线城市推出人才引进计划,间接推动了土地市场的升温,拿地金额同比增长8.8%,拿地金额占比达51.3%;一线城市土地市场降温明显,拿地金额同比下降68.2%。

分城市群来看,长三角地区热度依旧,中西部土地市场持续升温。20家代表房企在长三角城市群中拿地规模保持高位,中西部拿地金额增长较快,同比增长达到70.3%,主要为核心城市及周边三四线城市拿地金额大幅增长,如泸州、长沙、成都等城市,珠三角地区的拿地金额也略有上升;其余三个城市群拿地金额出现不同程度的下降,下降最明显的区域是环渤海,同比下降38.1%。

从拿地模式来看,收并购持续增长,且仍集中于一二线城市。2018年上半年,代表房企拿地仍以招拍挂为主,但收并购比例持续增加,并购面积占比已超20%,非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度有所加强。随着市场集中度的快速提升,市场优质资源逐渐减少,未来房企收并购难度恐加大,2018年或将成为房企在一二线城市收并购的最后窗口。

在政策方面,2018年以来,房地产调控政策对市场影响逐步显效,重点城市市场整顿力度继续强化。近日,七部委联合出台《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。预计2018年下半年,房地产市场热度将进一步降温,其中部分三四线城市的市场风险或将显现,房企在拿地、融资等方面宜更加谨慎,以充裕的现金流保障企业稳健发展。

来源:中国指数研究院

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