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大变局之下,给后台买房人的十句话

2018年07月19日来源:朱罗纪购房指南责任编辑:myd

本文转载自微信公众号:朱罗纪

后台有一些读者经常自称“刚需”询问买房,尤其是在这一段时间,能够感受到他们在面临外围环境的疑虑。

谈一些看法,不一定对买房子有什么实效,但希望可以有一些认识上的帮助。

主要是针对“刚需”者。

1、现在的市场环境可以称得上是“预期紊乱”,比如贸易战、房地产调控继续从严(新华社今天又发文)、房地产税要“加快推进”(国家统计局)、高层三番五次重申严防金融风险、股市天天跌等等等等。大气候、小环境,的确都是多年来未有过的变局。后市充满了不确定性,再绝顶的专家,也很难说能够准确把控。这个时候,听谁的都不靠谱。

2、什么叫“刚需”。多数时候,人们一说到“刚需”,似乎陡然生出了很多正义感。但实际上,这个词是需要溯本清源的。用大白话讲,“刚需”是“没有弹性的需求”。首先它要是“需求”,对一件商品有意愿又买得起的,才能叫“需求”,有意愿但买不起那叫“需要”,这个一般人都明白的了。其次,既然是没有弹性,意思就是,即便是在大萧条的时候你还得去买——比如买婚房这种行为,不买房见不到丈母娘,那是得叫“刚需”。根本不考虑升值的因素,但其它的就未必了。是以,在我眼里,“刚需”和“其它的需”,本质上没什么不同。我希望我后台的“刚需”也能早点认识到这一点,越早认识到,越能独立自强,看问题的眼光越能早变,受益无穷。

3、买房需求的分类。从多年对需求观察的经验,可以把买房需求分四类:纯居住、偏居住兼投资、偏投资兼居住、纯投资。市场上多数是中间两者,两端的反而并不占优——“纯投资”如果占上风,那就意味着房地产市场的风险非常大。但真正的只是将买房视作像汽车、空调一样的耐用消耗品的,也同样不占优。大部分人的买房动机,多少都带有一点“投资升值”的考虑——如果不是这样,那么,买房子是永远都不需要考虑“时机”这个变量的,就像人们不需要等到降关税才去买车。只不过有的买房行为,居住的考量多一些——比如买学位房,有的投资的考量多一些——比如买过渡性的小户型。这是房地产的本质决定的,谁也挡不过。这里面,第二、三类相对比较复杂,因为的确考虑的因素会多很多。

4、房地产的本质。说大部分人买房子都多少带点投资的意图,并非是说大家都想着去炒房子,而是说:这是房地产的本质决定的。房地产的本质,一是居住品用来改善家庭居住环境的,二是财富储存的手段,天生带有金融属性。这是人类有私有制以来就形成的——比如“有土斯有财”、“有恒产者有恒心”,古语讲的也是这么个大道理。所以说,站在这个本质上,怎么去看“房住不炒”的国策。我们当然不能说国策错,但“住”和“炒”不是那么泾渭分明的,也无法完全割裂。只能这样理解:“房住不炒”的意思是,让房子更多来满足第一、二种需求,而不是第三、四种,因为“财富储存”是房地产打娘胎里带出来的,谁也没办法打掉。明白了这一点,我们看很多市场现象,是能够更加心平气和一些的。

5、“地段”和“时机”。理解了上面这些,才能理解为什么即便是所谓的“刚需”买房子,也是不但要看“地段”,还要问“时机”。什么样的地段(房子)是好地段(房子),在什么时候买最佳。比如大家都知道后海那是好地段,可是在2007年中买和在2008年底买可是完全不同的成本。我经常在论坛上说的一句话,无论是第一种需求,还是第四种,反正总之一句话:(买了房之后),房价涨了你都开心,跌了你都难受。

6、不奢求抄底。“地段”就是判断一个区域是不是好区域,值不值这个价,望大里说就是,一个城市是不是一个好城市。“时机”就是判断这个时间是不是抄底或者卖出的时间点。选对了“地段”又选对了“时机”的买房人,都是赚大发的——比如深圳历史上的2009一季度、2012一季度、2015一季度等。但我是坚定偏重前者的,过往也写了大量文章论述这个,后者也重要——而且,在日常生活中,大家对购房时机的关注度反而更高一些。相对而言,判断“地段好坏”的确定性要比判断“时机好坏”的确定性高。经常有大咖教别人抄到大底,我也时常做预判。但扪心自问,你越是深入市场去调研,越是觉得深不可测,给一套房子估值那是最难的活儿,抄底这活儿谁都不敢说会。有的时候赌一赌,但绝不能把希望寄在、把精力耗在这上面。时机这东西,瞬息万变、转瞬即逝,撮其大要即可。就是说,大时代看大时机。

7、我会不会被活捉?我个人来说,买房子最重要的事情是选城市。当然了,这篇文章是写给“刚需”的——刚需不存在选城市的问题,在哪里就买哪里。谁买房都会想一个问题:房价会不会跌?我会不会被活捉?嗯,这个我可以肯定的说:会。是价格就会涨也会跌,天底下没有只涨不跌的东西。就是你觉得“钢板一块”的中国房地产,其实也是经历了很多波动的——这些小白未必知晓,但切不要以为中国的房价就是一条直线右上角45度狂飙车。不是那样的,比如像现在已经被捧上天的深圳,2008年的时候还有房子卖1块钱(跌成了负资产)。比如你们看好的海南自由港,回顾那个岛上的房地产历史,可真是:红巾翠袖,搵英雄泪。

8、好城市房价不言顶。每个人买房子都想抄到底,刚需也一样,某些刚需买家抄底的心态反而更甚。但事总有与愿违的时候,如果你买了房子,下一时刻房价不但没涨反而恰恰跌了,你怎么办?千万不要跟我说,跌了没关系我拿着,那一刻一定很煎熬的,不然就没有那么多人去“抗议黑心开发商、砸人家楼盘”了。我只能说,房价跌分为崩盘和调整不同的情况,调整经常有而崩盘不常见。如果是正常的调整,那都不需要太担忧。即便是太不好命,碰到楼市明天发神经崩盘了,我也要很硬气的回你一句:好城市的房价不言顶。如果城市是个好城市,房价大概率还会再创新高。你别不信,像日本那种几十年爬不起来的情况,到现在是个孤例。纽约、硅谷、伦敦、香港、首尔、曼谷,经历过1998东南亚金融风暴、2008全球次贷危机的城市,房价这几年都在创新高。

9、想好内心的需求。这时候买不买房子?纯投资或者纯居住的建议,更好给,但是第二、三种的建议往往最难给,因为这类的买房人,内心需求复杂。相比于第一、四种,他们的资金量更加紧缺——尤其是偏居住兼投资者,就是传说中的的那类“一分钱掰成两半花”的。想选一个在资金范围内最佳的房子,住的也不错,前景也不错,配套也好,学位也好。心情能理解,但的确好难。什么优点都具备的房子,价钱也势必不便宜。价钱能满意,往往都会有些缺陷。这个时候,就是他们最要认真考虑自身需求的时候。没有完美的选择,选择都会有成本。这个光靠建议是没有用的,要多去看房子对比,看房子的过程是拷问自己内心需求的过程,没人能替代。

10、努力投资自己。经常会碰到这样一类问题:感觉后市不妙,如果我现在把房子卖掉,等跌了再买回来怎么样。我觉得说得非常好,如果你能准确知道什么时候跌以及跌多少的话。如果你知道,也告诉我。都能像达里奥那样判准到金融危机了,还不提前跑干啥。但除非是这种情况,其它的正常调整,完全没必要穷折腾。尤其是,你都说自己“刚需”了,还那么在乎价格波动做什么。历史上看,反而那些持房不动的“刚需”,财富积累得最多。我的意思是:崩盘是门大学问,让那些顶级学者去做吧。有那个时间去空担忧,还不如多去埋头学习怎么提高自身判断市场、保卫财富的能力。这世上的确有永远不会亏的投资,就是投资自己。

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