一线城市楼市“小阳春”炒作应休矣

2019年04月15日 09:12来源:中国经营报房产时评责任编辑:myd

范欣

近期,一线城市二手房市场出现了久违的回暖迹象。数据显示,3月,北京二手房网签量超1.6万套,环比增加164%;上海二手房网签量达2.6万套,环比增加142%;广州(不含南沙、从化)二手房成交4712套,环比增加190%;深圳二手房成交4551套,环比增加128%。

很多自媒体、房地产商对此有不同程度的过分解读,认为房地产市场向来有“量在价先”准则,等到存量二手房销售殆尽之时便是房价重回快速上涨之日,由此得出了一线城市楼市“小阳春”已经到来、购房需加紧上车的结论。要弄清小阳春是否真的到来,可从以下几个方面具体分析。

北上广深四大一线城市的房地产市场早已进入了存量房引导的市场,2018年北京二手房成交量占房屋总成交量的86%,而新建商品房成交量仅占14%,从这个角度看,二手房市场的冷热相对于新房市场而言的确更能反映一线城市房地产市场的真实情况。但分析二手房市场使用环比数据是有较大问题的,2月受春节和本身天数较少的影响,每年都是房地产市场的淡季,看待二手房市场变化更应采用的是与上年同期的同比数据。具体看,北京二手房3月同比上年增长44%,上海二手房3月同比增长55%,广州(不含南沙、从化)二手房3月同比下滑37%,深圳二手房3月同比下滑19%。对比同比与环比就可清楚看出,北京和上海二手房市场的确出现了一定程度回暖,但广州与深圳二手房市场回暖则不明显。

究其原因,北京与上海房地产市场2017年出台的调控措施相对严厉,近两年投机性购房行为几乎消失,房价较2017年高点也出现了10%左右的下跌。今年随着市场流动性的进一步改善和各大商业银行首套房贷款利率的见顶回落,一些刚符合购房资格和此前处于观望状态的居民刚性需求逐步释放,但这种短期回暖也不能完全说明未来上述两地房价重回上涨趋势。一方面开发商当前仍然面临较大的去化压力,中原地产数据显示,3月,北京累计入市的限竞房合计41个项目,提供的住宅套数有2.65万套之多,超过了去年全年新房成交量,而这部分住宅3月网签率仅25%左右,且过去两年有大量限竞房土地出让,未来仍将有大量限竞房加速入市。虽然新房仅占全部成交的14%,但这部分新房集中入市仍会对房地产市场产生一定影响,有新盘入市的地区二手房价难上涨;另一方面近两年居民杠杆率提升速度较快,在经济下行周期居民可支配收入增速会出现一定下行,短期再次加杠杆难度较大。广州和深圳楼市调控政策出台较晚,其调控效果仍处于逐渐显现的过程中,只有投机性需求完全消失,这两个城市二手房市场才能真正触底。

从经济周期角度观察,同样无法得出楼市“小阳春”将导致房价重新上涨的结论。过去10年无疑是我国房地产特别是一线城市房地产的黄金10年,两市房价均有5倍以上增幅,而催生这一黄金期主要有两个因素,一是货币增速常年快于GDP增速,二是一线城市常住人口快速增加,但目前这两个因素均在发生翻天覆地的变化。

在货币角度,2007~2017年,我国广义货币M2年均增速大幅超过GDP名义增速,如再将影子银行因素考虑在内则实际货币增速更高。过量的货币供给直接导致资金涌入相对稀缺的房地产领域,一线城市因人口集聚和资源稀缺性自然会导致房价增速高于全国平均增速。过去两年我国启动了一系列去杠杆操作,事实上影子银行业务,广义货币M2增速也出现了快速下降,已下降至8%附近,未来M2增速将与名义GDP增速相匹配,这意味着过量货币供给时代的结束,也将导致流向房地产的货币逐渐减少。衡量房子估值水平的重要指标就是租金回报率,当前北上广深二手住宅租金回报率均在1.6%附近,这一租金回报率明显低于全社会平均投资回报率。在货币增速正常化状态下,未来一线城市房地产估值水平需逐渐实现理性回归,这点从北京出台商住房限制政策后商住房租金回报率当前已回归正常值也可看出一二。

从人口角度,一线城市尤其是北京和上海以自然资源核定的人口规模短期均已接近上限,北京和上海不得不进入人口减量发展阶段。北京全市常住人口已连续两年下降,2018年为2154.2万人,比上年末减少16.5万人;上海常住人口近两年已基本稳定,2017年减少了1.37万人,2018年增加了5.45万人,总数达2423.78万人,广州、深圳虽然2018年人口增速提升,常住人口分别比上年净增40.60万人和49.83万人,但受城市规模所限未来再大幅增加的可能性很小。另一方面,北京和上海的老年人口占比近年来快速增加,2017年末,北京和上海超过65岁以上老年人占总人口比重即老龄化率分别达到10.9%和14.3%,超过60岁老年人口比例分别为24.5%和33.2%。在人口结构不变的情况下,未来老龄化速度仍将加快。当前北京和上海购房的主力人群年龄集中于27~34岁之间,老年人口的快速增加不仅会大幅减少未来北京、上海的购房需求,更会逐渐增加二手房供给规模。

综上,一线城市3月二手房成交量环比虽有所上升,但同比数据却有升有降,这主要与四个城市调控政策出台的时间和二手房市场当前所处的区间有关,结合当前我国货币增速情况和一线城市人口结构情况综合分析,楼市“小阳春”已经到来结论并不可靠,类似报道和炒作应休矣。


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