“红五月”不红 北京二手住宅成交量回落

今年春节后，北京二手房市场短暂回暖，部分需求重新释放，市场热度上升。3月，北京二手房成交量创新高，市场迎来“小阳春”。不过，中原地产、我爱我家、麦田房产等机构的统计数据显示，5月，北京二手房市场活跃度进一步降低，二手住宅网签量持续回落。购房者心态发生改变，市场也逐渐回归理性。业内人士称，未来北京二手房市场升温的空间并不大。

北京二手住宅网签量环比降二成

北京中原统计数据显示，截至5月28日，5月北京二手住宅累计网签11434套，环比下降20.8%，同比下降36.8%。从网签量来看，与去年同期相比相差甚远。从年度数据来看，截至5月28日，今年北京二手住宅累计网签58495套，网签面积为510.87万平方米，同比去年同期基本持平，今年二手住宅成交量仍然以稳为主。

数据来源：北京中原 2019年5月数据截至5月28日

值得注意的是， 5月北京二手房市场成交量环比下降，但由于改善盘占比增加，带动了均价有所上涨。来自贝壳研究院的统计数据显示，5月，在北京全市二手房成交下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城区，成交量环比增加近4%，且总价千万以上改善小区的成交活跃度增加。改善型需求提升的情况下，5月北京二手房成交均价62641元/平方米，环比上涨1.9%，同比持平。

此外，在高首付比例约束下，刚需改善释放节奏依旧缓慢。5月房源端成交周期为91天，客源端成交周期为81天，与市场较热时约1.5个月的成交周期比，当前市场成交缓慢。

业主报价方面，贝壳研究院统计数据显示，近半年，业主新增挂牌均价稳定于调控后低位，月度环比变动幅度在0.5%以内。市场给业主的反馈并不积极，业主下调报价占绝对主流，5月业主调价中涨价次数占比仅14%，环比下降4个百分点。

麦田房产认为，政策层面上，对市场需求有实质性影响的“认房又认贷”银行信贷政策未出现变化，置换需求这类市场成交主力仍受入市门槛所制约。市场需求在3月份的“小阳春”阶段性集中释放之后，出现回落是正常的市场表现。

新房分流刚需，置业观念转变

值得注意的是，二手住宅成交量之所以持续回落，与新房分流不无关系。

贝壳研究院统计数据显示，从北京全市来看，5月北京新房成交占比环比提升3%。一方面，北京新房供应增多，5月末北京新房库存达8.6万套(去年同期为5.4万套)，限竞房成为主流，“刚需化”特征明显。2019年前5月新房成交中，90平方米以下占比达68%，总价在350万及以下占比达62%，二手房市场上的刚需受到一定程度的分流。

北京中原市场研究部亦表示，今年北京市场来看，新房供应量加大，包括纯商品房、限竞房、共有产权房等多类型物业产品均有所增加，很多购房者置业逻辑发生改变，不再把二手房作为第一置业选择，优先购买新房或变为主流置业观念。

值得注意的是，中央国家机关住房资金管理中心4月12日出台新政，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元。贷款期限不得超过25年。新政将自4月15日起执行，以网签日期为准。

此次政策调整释放出公积金贷款收紧的信号，对最近的楼市“小阳春”带来了一定的影响。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，市管公积金贷款和国管公积金贷款的相继收紧，进一步削弱市场购买力，5月链家二手房购房者采用纯公积金贷和组合贷的占比环比下降2.7个百分点。

我爱我家研究院指出，5月北京二手房市场整体走势，符合4月北京楼市政策加码后的预期，按照政策消化期2-3月的估计，预计市场将在7月后止跌回温。

业内：未来北京二手房市场升温空间不大

“整体来看，成交量虽然下降，但是降幅收窄，且绝对水平看市场并不冷，‘稳’是新常态。”许小乐指出，近期住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频频发声，加强巩固“三稳”目标，坚决避免房地产过度泡沫。因此，政策的大幅放宽及随之而来楼市的大幅升温难复现，政策稳、预期稳、市场稳是今后楼市新常态。预计北京6月市场与5月基本相当。

北京中原市场研究部亦认为，在信贷趋紧、“认房认贷”不放松、新房持续分流等因素综合作用下，未来北京二手房市场升温的空间并不大。