物业管理　春光社区冲入蓝皮书

在不久前结束的首届中国城市治理创新奖颁奖大会上，青山区万青路街道春光社区“五位一体”民主协商社区物业管理项目获入围奖，成为自治区内唯一获此殊荣的项目。作为一处老旧小区，春光社区曾经存在无人管理、无人维护、设施陈旧不完善等问题，通过推行社区党委统筹、社区居委会组织、业委会监督、社区居民参与、社区自管物业服务中心服务的“五位一体”民主协商社区自管物业管理模式，补齐了老旧小区治理短板，为小区自治提供着可供借鉴的样本。

■破解小区窘境

六年前，为了能让小孙女就读口碑不错的青山区南一小，陶郜在春光小区四区买了一套房。然而入住不久后，他发现最初吸引他的优势却成了令他心堵的“梗”。

“那时候小区是开放式的，南北没有大门，发小广告的、流动小商贩、收破烂的……谁都能进来。”陶郜说。最让这位从公安系统退下来的老民警不能容忍的就是小区内盗窃案频发，治安案件也时有发生。为了抓获入室盗窃犯，他曾多次跟随片区民警“蹲坑守候”。

和陶郜一样，许多居民对小区环境的脏、乱、差和多重安全隐患都怨声载道。改变现状迫在眉睫。

2016年初，针对小区存在的种种问题，春光社区党委召开居民协商议事会议，多方征求意见后，成立了由退休老干部、社区党员、热心居民组成的业主委员会，陶郜这位热心老党员当选为业主委员会主任。随后，社区党委联合业主委员多次入户，对居民进行细致的讲解宣传，并在每栋楼分别召开了单元长、楼栋长、居民代表会议，一起分析小区现状和管理问题。

小区里老年人居多、收入较低，经社区党委分析之后，不适合引进市场化的物业公司，于是决定按照“民事民议民定，民财民用民管”的原则进行物业管理，成立社区自管物业服务中心。作为试点，春光四区首先推行“五位一体”民主协商社区自管物业管理模式。

■探寻管理之道

去年，当春光社区党委书记贺静得知她们的社区治理经验被编入《中国城市社区治理蓝皮书(2018)》案例研究中，成为自治区内唯一入选全国十大案例的项目时，激动了好一阵。但她更知道，这个探寻之路十分不易。

据了解，春光社区共有十个小区，春光四区是其中之一，建筑面积57555平方米，占地面积19824平方米，所辖楼房12栋、居民770户。当年，开发商售完楼后便不再对小区进行维护和管理，由于南北临街的特殊地理位置，导致小区出现了流动商贩多、流动车辆多、立体广告多、配套设施少的“三多一少”局面。

春光四区居民们最初的想法就是能尽快把南北两边的通道安上门禁，禁止流动摊贩和外面的车辆入内，保障大家的安全。然而随着青山区政府对小区设施的一步步落实完善，居民的参与度越来越高，小区自管模式的雏形也渐渐清晰起来。

“这是群策群力的结果。”作为业主委员会主任的陶郜，不仅在社区发挥着老党员的余热，同时作为业主代言人，也维护着业主们的权益。

经过几次会议协商，最终确定了小区南北大门的改造方案：小区北大门加装道闸、门禁系统，供车辆和行人进出;南大门封闭并加装门禁系统供行人出行，同时在紧急情况下作为消防应急通道，平时居民婚丧嫁娶有车队时开放。通过民主协商议事，顺利解决了南北大门的封闭及管理问题，居民们十分满意。

以前小区内没有路灯，改造后安装了路灯，方便居民出行。但如何设置照明时间，既能节省电费又能保障居民出行安全，这又是一个需要解决的问题。经多次商议，最终出台了按照冬夏两季分别确定路灯开关时间的方案，再次得到居民群众的称赞。

■铺就自管之路

春光四区南门紧邻乌审道，这里的早市格外热闹，居委会主任孟国丽每次从这里经过，都会有摊主跟她热情地打招呼。“他们都是小区的业主”。据她回忆，当初建盖南北门入户调查时，发现很多业主靠卖菜、卖水果为生，考虑到他们的出入方便，特意将小门宽度扩至1.5米，以使三轮车出入自如。

“这些细微的关怀深得民心，体现出社区议事小组会议的重要性。”孟国丽说，自管物业后，她身兼居委会主任和春光社区物业服务中心法定代表人双重职务，感觉肩上的担子更重了。在她看来，社区物业服务中心就相当于一个物业公司，其职责除了向居民低偿收取物业管理费外，同时在业主委员会的监督和指导下，履行落实小区日常保洁、设施维修、秩序维护、治安防范等服务职能。

从过去“无人管”到“管得好”，居民们深有体会。陶郜说，过去小区里占用楼梯间、走廊通道、小区道路、住宅区绿地等公共场地，以及在房屋四周加盖建筑物和附属设施的现象很多，居民反映强烈，但不知道该找谁解决。现在，他们可以通过业主委员会及时反映到自管物业服务中心，如果服务中心也不能处理的，会代居民向相关部门反映解决。

为解决业主之间的纠纷，春光四区还专门组建了联合调解委员会。孟国丽记得，有一年夏天，一位居民找到自管物业服务中心，希望主任能出面调解一下他和邻居的矛盾。联合调解委员会的调解人员了解前因后果后，分别对两家进行劝导，最终促成了邻里握手言和。

除了上述服务功能，自管物业服务中心还依托社会组织优势，为困难群体提供有效帮助。陈奶奶的老伴儿几年前去世了，儿女都在外地工作，留下70多岁的她独自生活。自管物业服务中心了解情况后，定期安排工作人员探望她，陪她拉拉家常，给老人以精神慰藉，同时联系社会组织为她打扫卫生等。这种无微不至的关怀让陈奶奶特别感动。

“五位一体”拉近了邻里感情。在2017年新年，社区自管物业服务中心组织大家举办了一场别开生面的联欢会。“联欢会上，我们看到了居民们多才多艺的一面。这样的活动不仅丰富了精神文化生活，还营造了安定、团结、积极向上的社区氛围。”春光社区党委书记贺静说。

在贺静看来，社区的治理就像是在下一盘棋，每走一步都需要智慧。