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近年来,为抑制房价过快上涨,北京、上海、广州、深圳等国内一线城市均实行了房地产限购政策,以限制炒楼之风。但部分投资者通过变通措施,企图绕过限购政策。本文从公证实务出发,通过一宗房地产赠与合同公证的个案办理,揭示了目前存在的公证办理的意思自治与房地产限购政策的冲突,并提出了未来房地产限购政策制定应当依法限购的主张。
对于赠与合同,我国合同法在第十一章用一整章的篇幅专门对此类合同做出了规定,其地位不言而喻。我国《合同法》第185条规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同”。而赠与公证,则是公证处依法证明赠与人赠与财产、受赠人收受赠与财产或赠与人与受赠人签订赠与合同真实、合法的行为。
近日,笔者受理了一份赠与合同公证。姐姐张某、姐夫李某拟将他们夫妻关系存续期间购买的某某房屋赠与给张某的同胞妹妹张某某。首先,张某与李某签署一份《夫妻财产协议》,双方约定:将上述某某房屋归属张某一人所有,是张某的个人财产,不作为夫妻共有财产。之后,姐姐张某又与妹妹张某某签署一份《赠与合同》,将属于姐姐张某个人所有的上述某某房屋赠与给妹妹张某某。当事人向公证处提交了公证申请表、身份证件、婚姻状况证明、财产凭证、亲属关系等有关材料,笔者审查了当事人提供的有关材料,当事人三方均是完全民事行为能力人,意思表示真实,合同内容明确,且当事人均无异议,符合办理公证的有关条件,笔者受理了当事人的申请,并为其出具了《夫妻财产协议》公证及《赠与合同》公证两份公证书。而后,在当事人持公证书前往房管部门办理房产过户时,被告知因受赠人张某某名下已拥有两套房屋,赠与人与受赠人之间是非直系亲属,按照商品住房限购的有关政策而无法进行过户登记。针对上述案例,引发了笔者对《赠与合同》公证的几点思考:
一、姐姐张某与姐夫李某双方签署《夫妻财产协议》的用意是什么?按照现行房产赠与的税收政策,姐姐张某赠与的份额按照3%收取有关税费,而姐夫李某赠与的份额则按照20%收取个人所得税。在这种情况下,当事人签署《夫妻财产协议》约定财产归一人所有,其用意就不言而喻了。在本案中,夫妻双方均属完全民事行为能力人,意思表示真实,且在自愿的基础上双方共同签署,公证员能否以逃避税收而拒绝为其办理公证呢?而在现实生活中,老百姓为了逃避国家税收或者为了避免履行其他法定义务,签署《夫妻财产协议》将财产约定为一方所有,或是签署《析产协议》将一方份额约定为0.1%,而后才进行赠与的情况比比皆是。笔者所在的公证处也出具了大量的诸如此类的公证书。
二、公证处为当事人出具了合法有效的《赠与合同》公证书而房管部门依据有关政策拒绝为其办理登记手续,导致公证书成为一纸空文。在本案中,房管部门拒绝为其办理登记手续的理由是:按照某某市国土资源和房屋管理局于二〇一一年二月二十四日发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》,对于本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得购买住房。非直系亲属间的房屋赠与参照执行。《赠与合同》合法有效,但却无法进行房产登记,无法产生物权效力,直接导致公证书无用的尴尬局面。公证机构依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定,为当事人出具了合法的公证书,而行政机关依据地方政策拒绝办理登记手续。这又回到了老生常谈的话题,当法律与地方政策发生冲突的时候,是法大还是地方政策大?正常来讲,法律大于政策,法律是强制性的,政策是指导性的,政策是依据法律来制定的。但是现实会有很多特殊情况,可能是法律左右不了的。具体在实际办理公证的过程中,应当如何解决这些问题呢?
近日,广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅、广东省政府法制办公室四个部门拟联合下发《关于落实住房限购政策,明确当事人购房资格的通知》(征求意见稿)。下发该通知的目的在于,因在实际操作中出现了虚构债务以房抵债、以民事诉讼、司法仲裁、财产公证等方式将房产转移给不具备购房资格的当事人,规避住房限购政策现象。为在审判执行、司法仲裁、公证中切实落实住房限购政策,杜绝虚假诉讼、仲裁、公证行为继续发生而下发该通知。根据该通知的有关精神,当事人申请财产公证请求时,涉及确认住房归自然人所有或办理所有权转移登记至自然人名下的,应当告知当事人提交住房所在地房地产登记管理部门出具的《购房资格证明》。当事人不具备购房资格或不能提交《购房资格证明》的,对于其财产公证请求不予确认。
在该通知中还规定了房管部门的义务,当事人向住房所在地房地产登记管理部门申请出具《购房资格证明》,房地产登记管理部门应于十五个工作日内予以出具。同时,该通知还详细列明了《购房资格证明》的示范文本:“根据您的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》,根据本市的住房限购政策要求,经核查房地产权属登记资料,截止201年月日止,您(具备/不具备)我市住房限购区域内的住房购买资格”。
笔者认为,上述《关于落实住房限购政策,明确当事人购房资格的通知》(征求意见稿)根据实际操作过程中所遇到的问题针对性提出了有效解决的措施,对于以公证的方式进行财产转移如何办理提供了指导性的意见。笔者盼望通知能够早日出台,不再发生合法有效的公证书成为一纸空文的尴尬局面。
责任编辑: gc
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