时下困顿的物业行业

任重而道远的物业企业

这几天，包头气温骤降。家住昆区中冶世家的张欣一早去上班，走到门口正不情愿地伸出手开门时，门外的保安已经给她把门打开，并且还为后面几个即将出门的业主撑住了门。

“有个物业还不错!”张欣嘴里嘟囔了一句。

物业管什么

张欣所在的小区是带装修楼盘，交房后装修质量方面遗留问题较多，物业一直疲于应付，导致业主与物业之间矛盾颇多，拒交物业费、与物业对抗等极端行为几乎每天都会在业主群或者物业办公地点上演，让包括张欣在内的业主都很心累。

“当初买房时就知道物业费是2.3元，这在包头范围内来说不便宜，但好像这两年也没享受到这个价格的物业服务，尤其家里存在的一些问题始终没解决，满肚子的火只能朝物业发。”张欣也承认，把锅都甩给物业有失偏颇，但除了物业还能找谁呢?

那么问题来了，物业到底管什么?拿带装修房来说，房屋保质期内，物业负责联系开发商或者产品厂家来给维修。过保了，物业负责外联找人给你修。当然，如果家里的小部件坏了，紧一下螺丝，换个保险丝之类的小问题，物业可以帮你修，而不是“负责修”，但具体还要看物业合同是怎么签的。而一般小区的物业只负责公共区域的维修养护，如路灯、草坪、围墙、车库照明，垃圾清运，路面养护等。

“一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业服务公司什么都应该做，由此业主的种种非理性维权，加大了物业公司的收费成本。”包头市荣威物业服务有限责任公司项目经理高峰说，很多业主稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应，有的甚至要通过诉讼才能收回物业管理费。这些都使物业公司的运行成本大大增加。“普及基本的物业服务常识，加强业主有偿消费意识，这是我们社会急需做的。”高峰说。

物业怎么管

物业管理行业的起源可以追溯到19世纪60年代的英国。作为第三产业，物业管理在中国经历了从无到有、不断发展壮大的历程。20世纪80年代初，随着中国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，行业的经济效益、社会认知度和在国民经济发展中的地位得到提高。

2016年11月，商务部、发改委、工信部等10部门联合发布的《国内贸易流通“十三五”发展规划》显示，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元。《每日经济新闻》报道则敏锐提出，物管公司把控着巨大的线下流量入口，这一资源还有更多可供想象的空间，例如社区商业、社区金融。

对于众多物业企业而言，他们似乎正面对着一个巨大诱人的“蛋糕”。数据显示，中国物业管理面积约180亿平方米，有几万家物业管理公司。大型物业企业“跑马圈地”，而小企业也层出不穷，“大鱼”与“小鱼”之间各有各的地盘和考量。

随着包头房地产市场崛起，物业作为它的附带品也随之进入繁荣发展时期，并从去年进入井喷式发展状态，一下从280多家发展到400多家。记者了解到，目前，物业管理包括住宅、商业、办公写字楼、园区和公共物业诸多业态。从传统来看，物业管理就是“四保”(保安、保洁、保绿、保修)，主要是由大量的人力来完成工作。但由于我市目前大多物业公司“不成熟”，在保安、保洁、绿化、维修等方面“零敲碎打”，很难实现规模和集团经营，所以导致成本较高，经营运作普遍较为困难。

而在一些先进发达地区，物业公司将自己的某些业务交与专业服务商，实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，这样能腾出精力在更多“无形”的问题上服务业主。

扩大物业内涵

在包头市物业行业协会秘书长付融冰看来，这正体现了物业服务理念发生的变化。“以前是管物，现在要变成管人或者服务人。”付融冰说。她认为，这个理念的变化对物业管理的内涵会有大大的提升，能使物业公司与业主建立起战略合作关系，使双方都能获得专业细化的享受体验。

“做好物的打理，社区历久弥新，帮助业主资产保值增值，这应该是物业服务企业追求的核心客户价值。”包头市众昕物业服务有限公司燕赵锦河湾项目经理初宏伟说。他的公司2010年成立，首先接下了青山区老旧小区改造后的欧鹿生活城，后来又运营了九原区鹿原佳园小区、东河区新龙湾半岛、石拐新区商业广场等项目。他告诉记者，通过这几年城市和房地产业的发展，市民对物业接受度越来越高，拿燕赵锦河湾项目来说，这里的物业费每平方米1.9元，收缴率从前年的60%，到去年的90%，今年达到95%。

但作为“准物业”形式入住佳园小区的包头市荣威物业服务有限责任公司，日子却并不好过。“22个工作人员的工资每个月就在6万元以上。整体运行成本每年在70万元左右，这个小区物业费都收齐了是20多万，缺口很大。”经理高峰说，准物业基本只收服务成本费，很难营利，而企业想持久生存，就要有盈利。“我们也不想把服务公司变成收费公司，现在做好服务，慢慢地社会效益有了，经济效益也就来了。”高峰说。记者了解到，高峰把自己的车卖了给工人发工资，而他现在最盼望的就是政府的补贴能尽快到位。

谁来管物业

今年9月底，国务院取消住房城乡建设部的“物业服务企业一级资质核定”，政府部门不再对企业资质进行认定，转为加快完善物业服务标准和规范。

没有了资质认定，行业门槛降低了，五花八门的从业人员和井喷的企业谁来监管?

10月10日，包头市住宅小区物业管理提档升级动员部署会在市党政大楼召开。会议的中心议题就是动员全市各地区、各相关部门和物业企业进一步统一思想、提高认识，做好住宅小区物业管理提档升级工作，这算是给物业企业上了一课。

会议提出，要推动住宅小区逐年达到相应物业服务等级标准，对已达到相应等级的小区，可授予不同等级的星级铭牌。规定新建项目建设单位前期住宅物业管理服务必须达到《标准》的二级;既有物业管理的住宅小区物业服务应逐年达到《标准》的三级及以上;规模较大、设施设备完善、实施市场化物业管理的改造后的老旧住宅小区，物业服务必须达到《标准》的三级。而对达到《标准》二级、三级的住宅小区，市区两级政府将根据实际情况给予企业一定的资金补贴。

“这对我们是个激励，只有市场整体健康了，我们才能获得更好地发展。”初宏伟说。