土地流拍、融资渠道逼仄,过严的政策需适度松绑

导读：继上周丰台白盆窑村两宗共有产权房地块双双流拍后，本周丰台再次爆冷门。丰台卢沟桥乡的两宗地，一个流拍，一个底价成交。土地流标开始频繁出现，标志着调控效果已经出现，但随着土地流标的开始出现，代表了房企的资金压力越来越大，地价定的过高是政府有意而为之，进一步加强调控，还是说调控太过严厉呢?部分过于严厉的政策，是不是应该有所松绑?

2018年首月，北京3宗地块流拍

今年北京土地市场的开年与往年相比寒意十足，不到七天时间，已经连续出现3宗宅地流标。据统计，三幅土地挂牌价总额高达155.63亿元。1月30日，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地因无人报名而遭遇流拍，这是自1月25日丰台区花乡白盆窑村两宗地块流拍后的第三宗地块，这三宗地块的出让底价分别为63.27亿元、41.78亿元和50.58亿元。数据显示，2017年1-12月，北京市共收入土地出让金2796.0亿元，其中住宅用地出让金为2398.1亿元。据此计算，这几日流拍的三宗土地出让金合计约占去年宅地出让金的6.5%。

之前住宅土地流标历史：2017年2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗，2011年13宗。这是北京历史上第78宗土地流标，也是第34宗住宅土地流标。

土地流标的真相是什么?

1、土地流标凸现资金紧张。目前部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。拓宽租赁地产的融资通道，正成为相关部门的工作重点。此外，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。1月26日，在银行工作会议上已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规，被监管部门开具罚单，可以预见，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

2、地块总价过高。本次流拍地块虽然挂牌楼面地价与另一宗成交的小瓦窑地块基本在同一水平，商品住宅销售限价也完全相同，但由于总价较高，并且项目中还建的产业用房规模超1万平方米。从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。这次卢沟桥限价房地块起始价超过63亿，在如今银根缩紧的大环境下，高货值的土地对于家大业大的开发商来说也仍然压力重重。对于企业来说，银行授信资金紧张，信托融资难度越来越大，面对高成本的地块，未必能够吃下来。

从另一个角度看，政府不可能不知道定价过高会带来什么结果，却依然要这么做，会不会是有意为之?这是否暗含了这一轮连续调控的信号?在地价和售价都明确限定的情况下，地块成本和将来销售额之间，只留给开发商一个微薄的建设利润。如果开发商拿地后，用自有资金去建设，则能够保本。如果使用杠杆，沉淀了贷款利息，就会立即亏本。那么，这是否意味着，现在土地挂牌起始价这么高，是政府在变相施压，不想再让开发商用贷款拿地?尤其是在如今房企资金链紧张，而融资难度越来越大，融资成本越来越高的情况下。

3、地块属性相对较差。虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时剩余的公建一般要持有20年。本地块有大规模的人防配套工程，40311平米的人防，特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。进一步影响了地下的潜在货值。

4、利润率低，去化难度大。目前周边挂牌二手房均价56182元/平方米，地块限价54378元/平方米(含全装修费用)，略低于二手房挂牌价，开发商盈利空间依旧较小。无论是之前的白盆窑还是本次的卢沟桥地块，跟周边二手房竞争本身完全不占优势，再加之新房的各种附加成本，不得不让各大开发商怀疑运作该地块的能力和必要性。

调控需适度松绑

业内人士表示，2018年将会是租售并举制度建设的起始之年。北京在租赁房建设方面将会进入高潮期，大量租赁房将会破土而出，从而对北京整个租赁市场形成巨大冲击，同时也将会分流市场的购买需求。一方面执行最严厉的限购、限贷政策，另一方面又大量建设租赁房，在规划、销售层面，也开始对各种可能的漏洞进行封堵。对于地方政府来说，既要完成中央政府分配的限房价、建设租售并举的长效机制等任务，同时又不舍得失去地价这个土地财政，心情是十分的矛盾。但是北京再如此搞下去，流拍地块只会越来越多。

还有业内人士表示，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，而事实上，房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下，全行业亏损已经出现。土地流标开始频繁出现，标志着调控效果已经出现，但随着土地流标的开始出现，代表了房企的资金压力越来越大，而从未来供应角度及金融安全角度看，虽然房地产调控应该持续。但部分过于严厉的政策，比如针对改善需求的卖一买一改善，商办限购等政策应该有所缓解了。

推荐阅读：

优质地段+现房楼盘+毛坯房 东方俪城打满分有异议吗