胡葆森左手边的位置 建业新红人与河南保卫战

下一场业绩会主席台上，胡葆森左手边的位置又会是哪位新面孔不得而知，但今天坐着的是年仅38岁的王俊，年初则是建业集团联席董事长刘卫星。

8月22日，建业地产于香港举行业绩发布会，董事长胡葆森、执行董事王俊、首席执行官袁旭俊、投资者关系总监兼首席投资官梅世荣及首席财务官胡平出席现场。

在发布业绩的前一天，建业地产公布了一项新的人事变动，王俊被任命为公司执行董事，刚于8月加入建业便上任执董，接替建业老臣闫颖春。

一进一出，建业也同时为新旧两位管理层授出购股权，分别涉及2700万及1000万股股份。激励新将亦犒赏离任的老臣，这在其他房企身上并不多见。

业绩会上的“红人”

建业授出购股权或许有些“心急”。

就在业绩会开始前，8月22日中午建业再发公告宣布上述购股权已注销。胡平解释称，昨日公司是想更快跟外界分享这一计划，但是计划在程序认定上与联交所存在一定分歧，故而决定暂定取消，后期会重新公布。

但细数下来，台上坐着的五位管理层，除了胡葆森及梅世荣，共有三位系近两三年刚进入的新人。上述董事会任命之后，现时建业的董事会成员便是胡葆森、刘卫星及王俊三人，刘卫星在2016年8月加入。巧合的是，刘卫星及王俊两位带着浓厚的金融背景，前者是原工行河南省分行行长，后者则是投行背景。

胡葆森显然有意让现场的关注点放到这位新秀上。据悉，王俊在大摩期间曾参与了绿城服务、雅生活、红星美凯龙H股上市事宜。而在大摩之前，他则是碧桂园投资者关系部主管兼财务部高级经理，亦曾在普华永道任职。胡葆森笑称，做过“甲乙丙方”的王俊，履新建业，各个经历一点都没有浪费，适配度很高。

据王俊介绍，加入建业主要负责几个方面的工作，一是协助董事会、管理层做战略制定，过去建业发展了不少的文旅、商业项目，未来在投入产出、资本结构等规划上需要做具体的研究;二是做资本市场的工作，借助过去的工作经验来优化公司的资本结构;三是公司管理，防控风险如汇率风险等。

提到汇率风险，观点地产新媒体留意到，上半年建业发了多笔外债，截至年中建业共有8笔美元或新加坡元票据，额度达97亿元，同比增长一倍以上。这在当前人民币下行的环境下，显然面临一定的汇兑风险。

胡平表示，截至中期16亿美元的高息票据中有4亿美元在已经做了汇率对冲的安排，本计划再追加发债，但没想到人民币贬值速度太快，便没有再追加。王俊补充称，在应对外币风险时，公司不做任何的投机安排，而是出于防控风险的角度锁定汇率及利率水平。

为何这两年来建业业绩会上颇现新面孔?胡葆森称，企业有一个很简单的规律即长江后浪推前浪，建业到现在26年了，他与闫总都是创业的元老，现场三位管理层包括刘卫星的加入，关键还是企业发展的需要。建业一直根植于河南，以典型价值观驱动、战略导向型的企业，实现战略目标需要一批志同道合的人才加入。

正如胡葆森所言，这几年来，建业这家老牌房企在人事上涌现出新活力，与它在业绩上呈现出新发展动力，透露着很明显的变化。不管是这三年来推进的新蓝海战略还是轻重并举战略，或者是最简单的销售额指标。

在增速上，建业2013年至2017年的复合增长率为21.4%，近三年复合增长则达到50%-60%。到了2018年上半年，建业实现合同销售额253亿元，同比增幅达82.4%，这也是过去建业半年期销售新高。截至年中，建业450亿销售目标已达成56.2%。

胡平称，建业地产下半年的总货值为445亿元，其中有275亿元是新开业项目，下半年仅需达要达到46%的去化率，便可达成全年目标。

虽然由于会计准则的变化，建业上半年的结算收入有所下跌，但毛利率上升到了36%。袁旭俊解释称，高毛利主要是市场向好及产品结构所致。实际上，上半年合同销售的毛利率是在30%左右，得益于低地价，未来会毛维持在这个水平。

数据显示，上半年建业斥资近90亿元新增土地储备816万平方米，平均土地价为1090元/平方米，其中约7成是收并购所得。截至年中的总土储3963万平方米，土地均价也仅1051元/平方米。

“地头蛇”保卫战

若按照河南省上半年3069亿元的商品房销售额计，建业在河南的市占率达8.3%，比年初增加了近一半。若加上轻资产业务的销售额，市占率将达到10.2%。而且，建业上半年供货361亿，去化率达到了70%，比2017年同比增加了10个百分点。

观点地产新媒体了解到，上半年建业的销售均价达到了7348元/平方米，主要得益于郑州(楼盘)高的销售占比以及整体上较高的销售价格。其中，郑州上半年占总销售额达30%，同比增加了9个百分点，建业于郑州的市占率也从3%增加至6.2%。

从胡葆森将整个事业压注在河南的选择来看，不难理解这个人口第一大省对外来开发商的吸引力，郑州市场几起有名的抢地事件便是例证。

外来竞争这个现实问题也是胡葆森这些年来一直操心的，他对竞争对手攻城略地的情况也细细数来：前30强中进入河南市场的已超过25家，恒大已进入河南十个地级市，碧桂园也进入了十几个县级城市。

胡葆森透露，建业之所以开始涉入县级，也是为了应对当前这个局面，同步推进的策略是从三年前开始做“加法”，拓展文化、旅游、农业、酒店、商业等十几个业务板块。他认为，建业的优势在于产品、服务及信用，特别是目前建业在河南每个城市的性价比是最高的。

除此之外，建业正稳步推进的轻资产战略逐渐成为的新业绩贡献力量。上半年，建业轻资产业务营业收入达2.49亿元，同比大增1.5倍。截至年中，总共签约了93个委托管理合约，总建面约1425万平方米，这部分管理费用达30.44亿元，预计在未来3到4年内确认。

胡葆森称，不希望轻资产业务成为一个机会型业务，“刚好现在三四线城市在去库存，由于去库存的国家政策，建业抓住了这个机会，做了几十个项目，这不是坏事，但是我们不希望它仅仅是一个机会型的发展模式，而是希望做成持续性的发展模式。”

确实，除了郑州这个二线城市，建业大部分销售贡献来源于三四线甚至县城，这两年销售加快或多或少受益于去库存的推进。下半年，445亿货值中三四线及以下的占比便超过70%。如今随着棚改货币化比例下降，建业的发展速度未来是否可持续?

胡葆森回应道，在建业的理想设计中，一直希望郑州能够达到40%左右的占比，其他地级市达到30%至40%，县级城市达到20%-30%，上半年的情况是县级城市超过了30%。

“我们理想的比例和现实的比例总是在每一年有出入，但是放到三五年来看，我们市场的策略上要有一定的灵活性。而且，政府推地与自身拿地节奏有时也不太契合。”

袁旭俊则表示，河南上半年商品房销售额达3069亿，同比增长24.8%，全国的增长只有13%，河南省跑赢了全国。建业方面，轻重资产销售额同比增长超过1倍，其中重资产增长超过80%，意味着建业跑赢了整个市场。

在这样的数据下，虽然政策对行业有影响，但建业一直要求的是稳健发展：“从我们的产品结构和布局来看，相信货币化安置这一块对我们的影响不大，我们有我们的节奏。”