秦虹：三四线城市房价上涨压力已经没有了

清华大学中国与世界论坛1月4日在京举行，中国人民大学国家政策与战略研究院副主任、住建部研究中心原主任秦虹出席并演讲。

秦虹在演讲中谈到，三四线城市的房价上涨的压力已经没有了，反而下一步面临着房价短时间涨得太快，后续的需求支撑力是乏力的问题。主要是企业在三四线城市不拿地。

她谈到，一二线城市，明年的机会还是好的，压力是有的，但是价格是不让它涨的，中央控制热点城市不让房价上涨，主要是在一二线城市。

以下为演讲实录：

秦虹：房地产2019年各项指标又创了历史新高，销售额和销售面积都是历史的最高。房地产开发投资增速也是全年保持在10%以上，也比去年高。

其实一个非常重要的指标，是没有在国家统计局里面反映出来的，但是我们分析可以看出来的，从2016年开始，全行业房地产开发投资的总额低于商品房销售总额，16-19年连续四年，连续四年房地产整个行业卖出去房子的钱大于投资的钱，虽然这个行业局部问题，或者一些企业出现的一些问题都是局部的，但是整个行业健康水平，从2016年之后和之前是完全不一样的。之前都是投资额高于销售额，每年卖出去房子回来的钱，低于投资投出去的钱，所以整个行业目前来看还可以，相对来说按照中央的要求，保持平稳，我觉得还是有基础的。

去库存还是比较理想的状态，库存不是特别大，15年去库存政策对房地产支持的力度是非常大的，但是有很大的代价，力度有点太大了，使得一线城市在15、16年，二线城市在16、17年，三四线城市在17、18年，不同的城市在不同的时间点，都在一年到一年半的时间里，房价都翻了一倍。所以现在中央说要控制风险，房地产一个很重要的风险，就是价格。中央控风险主要是现在大中小城市价格都在高位，价格高位意味着有下跌的风险，已经在高位，带来了很多社会的风险，很多人买不起房了，由于价格在高位，所以我们每年新增贷款的额度，投到房地产这一块，个人按揭贷款的额度占的比例就很大，带来了一些政治风险。

现在库存确实并不是很高，整个行业总体来说保持平稳的发展，还是有基础，有条件的，因为各个方面的调整，特别是大企业越来越大，现在百强企业占到全行业销售额70%左右，对地域的选择，成本的控制，品牌的塑造应该说都好于小企业。尽管大家关注到去年很多企业400多家倒闭，退出市场，这是在行业内的整合，目前来看，房地产的平稳发展还是有基础的。

我觉得三四线城市的房价上涨的压力已经没有了，反而下一步面临着房价短时间涨得太快，后续的需求支撑力是乏力的。企业不拿地主要是在三四线城市。

一二线城市，明年的机会还是好的，压力是有的，但是价格是不让它涨的，中央控制热点城市不让房价上涨，主要是在一二线城市。

2018年专门研究了房地产企业转型的问题，房地产企业要不要转，向哪里转，如何转?要不要转，必须要转。往哪里转?我跟行业说，如果房地产业转型，往其他行业转，像汽车、能源，矿产，这叫转行，不能叫转型，而且风险是巨大的，我并不赞成。

我认为房地产业考虑转型，房地产行业自身的空间是非常大的，房地产虽然这些年发展速度非常快，但是质量，它的定位，包括运营模式，它的服务的叠加，科技和绿色远远都没有到位。为什么不能去转行?是因为从全世界固定资产投资来讲，房地产2017年以来的这个行业投资是15万亿，15万亿是什么概念?仅低于制造业的固定资产的投资，2017年制造业固定资产的投资是多少?只有19万亿，房地产一个行业是15万亿，差4万亿。但是制造业这19万亿的投资是有37个子行业组成的，比如说汽车、轮胎、服装和家电，还有家具、食品加工，房地产一个行业的投资就15万亿，没有哪个制造业能容纳房地产行业的投资，更何况制造业多数都是饱和性的产业，房地产开发投资13万亿，销售额能达到16万亿的行业，都混不下去，你去挤到一年才几千亿的行业，你能做好吗?我是不相信的，如果房地产业转到汽车和医疗，那是转行，转行能不能成功?我觉得都不是我们研究的范围。

我们认为房地产的转型，不离开主业的情况下，如何通过创新，通过优化你的经营模式，通过提高更好的产品和服务，来实现你的经营理念和模式的转型。