上海310亿超级诞生，刷新中国大陆土地总价之最

今日(2月20日)下午，上海市土地交易市场举行了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动。最终香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得此地块。

本次出让地块西至东安路，北至龙华中路，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道。总面积为23.13万㎡，地上计容建筑面积为108.7万㎡，地下商业建筑面积为6万平方㎡，合计经营建筑面积为114.7万㎡。

本次最终成交价格远超上海2014年中民投联合体拿下董家渡地块的248.5亿元，成为上海总价“新”。也略微超过招商蛇口(001979,股吧)和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块，成为中国大陆的总价新。

严苛的出让条件

据了解，本地快为超大型综合体，分别为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。可售商品住宅占比仅约2.5%。

值得注意的是，土地出让文件规定，开发商须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业，60%办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

业内人分析称严苛的出让条件或与土地功能定位有关。土地出让文件显示，该地块为徐汇滨江最好位置，最后大规模整体开发地块，坐北朝南一字排开背靠内环线面向黄浦江。土地将充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴(600663,股吧)，打造上海国际金融中心的新增长极。

按照上海市规土局的规划，该项目是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环，主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。

显然，上海对这块位于黄浦江畔的核心地块寄予厚望。

有备而来的老牌地产企业

据媒体报道，该项目180万的体量仅开发成本就将达到300-400亿，加上地价以及7-8年开发周期的产生的大量利息，整体项目的投资超过700亿。再加上由于项目大部分面积自持，可售商品住宅销售总额最多40亿元。大部分投入资金短期内无法通过销售回收，开发商也无法通过负债来进行投资。对沉淀资金的高要求对于竞拍企业来说成为一个巨大的挑战。

公开资料显示，香港置地控股有限公司(以下简称香港置地)为亚洲具领导地位的物业投资、管理及发展集团之一，在伦敦证券交易所拥有高级上市地位，并在百慕大及新加坡拥有第二上市地位。

在香港中环核心商业区，集团拥有及管理达500万㎡商用楼面，在亚洲多个主要城市拥有写字楼及商铺物业组合，租户包括多家蓝筹金融服务公司，以及多个全球高级零售品牌，如路易‧威登(Louis Vuitton)、Gucci、Armani、Dunhill等。

财报显示，截至2019年上半年，香港置地在香港持有的写字楼平均租金达到116港元/平方英尺/月，在香港零售物业(商铺)平均租金则达到239港元/平方英尺/月，而且其在香港写字楼几乎满租，财报显示，在2019年6月30日仅有2.8%面积的租户在租约换签过程中，而2018年底的空置率则仅为1.4%。香港置地在新加坡的写字楼平均租金则达到了9.6新加坡元/平方英尺/月，空置率仅3.3%。

截至2019年6月30日，香港置地净资产(不包括现金)为385亿美元，而截至2019年6月30日，香港置地的净资产负债率仅为10%。

低负债率和稳健的现金流足以证明香港置地的实力。据此前披露的规划视频，其母公司怡和集团将把中国总部怡和大厦，旗舰商业置地广场，旗舰奢华酒店文华东方带来上海。

此次中国大陆土地总价的刷新或拉开全国土地市场复苏的帷幕。业内人表示，期待浦西文华东方，能够媲美香港置地广场的铂金特别版文华东方。