“纳保”考题下 自如联手中铁建工“重回”集中式公寓

从此次透露的合作内容来看，主要有两种形式，其一是盘活存量资产，将城市更新项目改造为保租房或市场化长租公寓，如商改租、工改租等；其二是共同取得集体建设用地的使用权，共同投资新建租赁社区。

伴随“租购并举”住房制度的推动，以及土地供应、人口趋势、租住观念等多方面的改变，住房租赁市场的玩家和规模都还在持续增加。

12月4日，据自如资管官微消息，中铁建工集团有限公司与自如寓（北京）住房租赁有限公司在自如总部签署战略合作协议。根据协议，双方将在投资、设计、施工、运营等方面开展多领域合作。

据了解，本次自如与中铁建工战略合作的达成，将共同发挥双方的资源优势，实现优势互补、资源共享，探索租赁住房多样化合作，包括不限于对存量低效、闲置资产进行投资改造，打造保障性租赁住房和市场化长租公寓。

同时，本次战略合作双方将共同取得集体建设用地使用权，投资建设为高品质租赁社区；在综合用地的开发上，将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体。

此外，双方计划每年为社会提供5000间以上高品质租赁住房。

纳保吸引力

自2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,全国多个城市积极响应，相继出台了一系列保租房筹建目标和支持政策，保租房市场迎来前所未有的发展。

去年，四只保租房REITs的成功发行，也指明了退出渠道，市场对长租公寓市场的投资热情被进一步激活，越来越多的社会主体参与到保租房建设中。

房企阵营中，万科泊寓纳保规模相对较高。今年10月的万科媒体交流会上，泊寓总经理胡冬华透露，泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。

旭辉瓴寓旗下的柚米寓上海南翔地铁站店去年宣布通过纳保认定，龙湖冠寓也有长沙金融中心店、武汉新壹城店等多个保租房项目落地并开业。

ICCRA发布的数据显示，截至2023年一季度末，全国已开业房间规模中约有21%纳入当地保障性租赁住房，环比上涨了5个百分点，规模合计为17.03万套（间）。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模约占总规模的39%，环比上涨11个百分点。

从企业端来看，已参与纳保的企业数量共32家，占比超过60%。

此外，参与纳保的除了华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓等房企的长租分支业务，还有专业的长租品牌，例如魔方公寓正在“应纳尽纳”，乐乎公寓则在北京、广州、武汉等城市积极布局保租房。

显然，自如也已经加入其中。

从此次透露的合作内容来看，主要有两种形式，其一是盘活存量资产，将城市更新项目改造为保租房或市场化长租公寓，如商改租、工改租等；其二是共同取得集体建设用地的使用权，投资新建租赁社区。

租赁社区或许正对应自如资管旗下的大型租赁社区产品线“自如里”，而存量资产改造项目则对应城市独栋高品质青年社区产品线“自如寓”。

当然，双方合作的方向也包括，在综合用地的开发上，将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体，也并不排除自如资管旗下旅行驿站产品线“自如驿”等。

“重回”集中式

自如以分散式公寓起家，在2018年宣布成立了自如资管平台，计划通过整栋资产收购来提高集中式公寓的规模。尽管如此，分散式公寓一直占据了其更大的业务比重。

不过，据公开资料，自如在成立之初也有过集中式公寓项目。在2012年前后，自如共打造8套整栋式公寓，位于北京的将府自如寓也是此时期的代表作。但之后自如停止在整栋的集中式公寓上继续拓展，而是加大分散式公寓布局。

通常而言，集中式公寓户型、装修风格、配套设施等有一致标准，且能够实现集中运营，多数为重资产持有，分散式公寓多数为轻资产运作，房源标准化程度差，租金水平差异大，管理效率相对较低。

仲量联行发布的《2023中国长租公寓市场白皮书》显示，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，长租公寓投资趋向专业化和规模化，要求投资机构同时具备资金实力和运营能力。

住房租赁市场发展至今，一些市场化品牌已完成早期的分散式起步阶段，向集中式公寓发展。有业内人士透露，现在已经很少再提分散式公寓。

另一方面，在自如资管的诞生时，自如同步宣布将全面开放旗下整栋资产的产品、运营、互联网能力，提供委托管理、租赁经营、战略合作三种模式，并提出当年的委托管理规模目标是达到1万间。

截至今年上半年，自如资管涉及管理房源量突破3万，累计已布局全国13座城市。上半年新拓武汉、天津两地，包括签约武汉首个保租房合作项目以及落地自如寓天津首店。在保租房项目方面，自如资管在多地与国企实现联手运营。

仲量联行提及，由于目前租赁住宅用地尚未对社会资本全面开放，投资机构需要与国央企或政府平台公司合作；而国央企，尤其是主营业务非房地产业的地方国企，同样需要与专业投资机构合作盘活土地资源。

国央企在发行公募REITs方面亦有主体优势，未来投资机构可选择将项目权益出售给国央企合作伙伴，或其他具备发行公募REITs能力的机构。

也因此，投资机构选择与国央企合作投资也是一种双赢的选择。

随着保障性租赁住房资产证券化的打通，吸引了越来越多的长租公寓品牌运营商加入到保租房的建设中，租赁住房市场规模迅速扩张，项目的资产价值也越发得到凸显。

此外，在如今“盘活存量资产”政策的引导下，未来几年预计将会有更多存量物业，如老旧酒店、闲置商办、工业等物业，被改造为长租公寓。以上海市场为例，截至2025年，预估存量改造类长租项目将面向上海市场提供约3万套的新增房源。

自如资管此前也表示，盘活存量在当前的保租房筹建和运营中居于主要地位。

“工改租”、“商改租”、产业园区配建等存量资产供给放开，让专业的市场化资管机构可以发挥自身的品牌优势，并输出长期积累的项目管理经验；从而与保租房项目相关持有方，形成有效的能力互补，让保租房这一民生工程实现健康长远的发展，也能够共创出更多高品质、好口碑的城市新青年安居社区。